OCAK 2010—MAYIS 2025 DÖNEMİNDE KONUT KREDİSİ: AYLIK REEL DEĞİŞİM ANALİZİ
Aşağıdaki grafikte, Ocak 2010 – Mayıs 2025 dönemi boyunca konut kredisi stokundaki aylık reel değişim gösterilmektedir. Reel hesaplama, BDDK verilerine dayalı konut kredisi stoku ile TCMB Konut Fiyat Endeksi (KFE) kullanılarak Mayıs 2025 fiyatlarıyla düzeltilmiş biçimde yapılmıştır. Veriler milyar TL cinsinden ve konut piyasasındaki kredi dinamiklerinin zaman içerisindeki dönüşümünü analiz etme imkânı sunmaktadır.
🔍 1. Düşük Faiz Döneminde Sınırlı Kredi Genişlemesi (2022–2023)
Sanılanın aksine, 2022’de başlayıp 2023 ikinci yarısına kadar süren düşük faiz döneminde konut kredilerinde anlamlı bir sıçrama yaşanmamıştır. Bunun temel nedeni, düşük faiz oranlarına rağmen konut kredisine erişimde uygulanan kısıtlamalardır. Nitekim bireysel düzeyde krediye ulaşımın güç olması, kredi stokundaki artışı sınırlı ve dalgalı kılmıştır.
2022’nin ilk yarısında, aylık reel kredi artışları gözlenmiştir. Örneğin, Haziran 2022’de reel olarak yaklaşık 50 milyar TL kredi artışı gerçekleşmiştir.
Ancak bu eğilim yılın ikinci yarısından itibaren zayıflamış, reel artış neredeyse durma noktasına gelmiştir.
📈 2. 2023 İkinci Çeyreği: Kampanya Kaynaklı Sıçrama
2023 yılı ikinci çeyreğinde, düşük faizli konut kredi kampanyası etkisiyle konut kredilerinde geçici bir artış yaşanmıştır:
- Mayıs 2023’te, reel olarak yaklaşık 50 milyar TL düzeyinde bir kredi artışı kaydedilmiştir.
- Ancak bu artış kalıcı olmamış, Haziran 2023’te yeniden gerileme yaşanmıştır.
OCAK 2011—MAYIS 2025 DÖNEMİNDE KONUT KREDİSİ: YILLIK REEL DEĞİŞİM ANALİZİ
Aşağıdaki grafik bir önceki aylık reel konut kredisi değişim grafiğinin 12 aylık birikimli versiyonudur. Dolayısıyla burada her bir bar, ilgili ayda biten son 12 ayın toplam reel kredi değişimini göstermektedir.
Grafikte de görüldüğü üzere, 2022 yılının ortalarında konut kredisi stokunun 12 aylık reel artışı yaklaşık 400 milyar TL düzeyindedir. Dolayısıyla, 2022 yılı ortalarındaki kredi büyümesi geçmişteki genişleme evreleriyle karşılaştırıldığında bile bir aşırılık taşımamaktadır. Bu dönemden sonra, uygulanan kredi kısıtlarının etkisiyle yıllık reel kredi stoku artışı düşmeye başlamış ve bu düşüş 2024 yılı ortalarına kadar sürmüştür.
OCAK 2010—MAYIS 2025 DÖNEMİNDE REEL KONUT KREDİ STOKU
Aşağıdaki grafikte, bankacılık sektörü tarafından verilen bireysel konut kredisi stokunun, Mayıs 2025 konut fiyatlarıyla düzeltilmiş (reel) seyri gösterilmektedir.
- 2013–2021 döneminde, reel konut kredi stoku yaklaşık 3 trilyon TL seviyesinde dalgalı ancak yüksek bir düzeyde seyretmiştir.
- Ancak 2022 yılı başından itibaren kredi stokunda keskin bir reel daralma süreci başlamıştır.
- 2022 başında reel stok 2 trilyon TL seviyesine,
- 2023 başında ise 1 trilyon TL’nin altına gerilemiştir.
2023 sonrası dönemde stok tarihsel olarak düşük bir seviyede yatay seyretmektedir. Bu da kredi yoluyla konut talebinin baskılandığını ve krediyle desteklenen alım kapasitesinin ciddi şekilde zayıfladığını göstermektedir.
